רכישת נכס היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שאדם מקבל במהלך חייו. זוהי עסקה מורכבת הדורשת בדיקה מעמיקה של היבטים רבים, על מנת להבטיח שההשקעה תהיה נבונה ומשתלמת לאורך זמן. במאמר זה יפורטו 6 הדברים החשובים ביותר שיש לבדוק לפני רכישת נכס.
1 – מיקום הנכס
– חשוב לבדוק את מיקומו של הנכס ביחס לצרכים האישיים כגון מרחק ממקום העבודה, גישה לתחבורה ציבורית, קרבה למוסדות חינוך ומרכזי קניות.
– יש לבחון את אופי הסביבה והשכונה – האם היא שקטה ובטוחה? מהו הפרופיל הדמוגרפי של התושבים?
– כדאי לבדוק את מגמות הפיתוח והתכנון העתידיים באזור שעשויים להשפיע על ערך הנכס בעתיד.
2 – מצב הנכס
– יש לבצע בדיקה מקיפה של מצב הנכס, כולל ליקויי בנייה, רטיבות, סדקים, מערכות חשמל ואינסטלציה.
– במידת הצורך, כדאי להיעזר בשירותי מהנדס/מפקח בניין שיבצע בדיקה מקצועית לאיתור בעיות נסתרות.
– חשוב לוודא שהתוכניות והמפרטים של הנכס תואמים את המצב בפועל.
3 – מסמכים ואישורים נדרשים
– יש לקבל מהמוכר את כל המסמכים הדרושים: נסח טאבו עדכני, תוכניות מאושרות, אישורי היתרי בנייה, אישור זכויות בנייה.
– יש לוודא שאין חובות, שעבודים או עיקולים על הנכס.
– במקרה של רכישה מקבלן, חשוב לבדוק את מהימנות החברה והיסטוריית הפרויקטים שלה.
4 – חוזה הרכישה
– מומלץ להיעזר בעו"ד מקרקעין שיבדוק את החוזה ויוודא שאינו כולל סעיפים בעייתיים.
– יש לשים לב במיוחד לנושאים כמו אחריות על תיקונים, מועדי תשלום, מפרט הדירה המדויק, זכויות ביטול ופיצוי.
– כדאי להכניס התניות מגנות בחוזה כמו קנסות על איחורים במסירה.
5 – בדיקת תשתיות ומערכות בבניין
– יש לבדוק את גיל ומצב התשתיות המשותפות בבניין כגון מערכת החשמל, צנרת המים והביוב, מעליות, חניון ומתקנים נוספים.
– חשוב לברר האם נעשו שיפוצים ושדרוגים במערכות אלו בשנים האחרונות והאם קיים תכנון וחיסכון כספי לטיפול בתקלות עתידיות.
– יש לבחון את הסכמי התחזוקה והניהול של הבניין – מהן הוצאות הועד החודשיות? האם יש יתרות או גירעונות בקופה? האם צפויות הוצאות גדולות בעתיד?
– אם מדובר בבניין ישן, חשוב לנסות ולהעריך את עלויות השיפוץ והחידוש הנדרשות ולקחת זאת בחשבון בתמחור הנכס.
– גם אם מדובר בנכס חדש, כדאי לברר על טיב העבודה של הקבלן ולבדוק את תקן הבנייה והחומרים בהם נעשה שימוש.
6 – כדאיות כלכלית
– יש לערוך בדיקת כדאיות כלכלית מעמיקה שתכלול בחינת היחס בין מחיר הנכס לשווי האמיתי שלו.
– כדאי להשוות את המחיר לעסקאות דומות שנעשו לאחרונה באזור.
– במקרה של השקעה, יש לחשב את התשואה הצפויה מהשכרת הנכס ולהעריך את פוטנציאל השבחת הנכס לאורך השנים.
– יש לקחת בחשבון את כל העלויות הנלוות כגון מיסים, אגרות והוצאות תחזוקה שוטפות.
– יש לבדוק את תנאי המשכנתא ולהשוות בין הצעות של בנקים שונים על מנת להשיג את התנאים הטובים ביותר.
